Законопроект № 763052-6 О внесении изменений в некоторые законодательные акты (в части уточнения порядка удовлетворения денежных требований кредитора из стоимости заложенного недвижимого имущества)

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к проекту федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты» (в части уточнения порядка удовлетворения денежных требований кредитора из стоимости заложенного недвижимого имущества)

Проект закона направлен на создание дополнительных механизмов защиты заемщиков по договорам ипотечного кредитования, которые по тем или иным причинам могут попасть в тяжелое финансовое положение в связи с приобретенными кредитами, в том числе в случаях злоупотребления правом банками, а также направлен на создание условий справедливого распределения рисков по договорам ипотечного кредитования при изменении экономической ситуации на финансовом рынке и рынке недвижимости.

В соответствии с действующем законодательством стоимость предмета залога определяется соглашением сторон и соответствует его рыночной стоимости, при этом залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество обязаны страховать его от рисков утраты и повреждения за счет залогодателя на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования,  не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, а также выполнять иные действия, направленные  на обеспечение сохранности заложенного имущества.

Также предусмотрены нормы, обеспечивающие дополнительные меры защиты залогодержателем своих прав на предмет залога, в том числе право истребовать его из чужого незаконного владения, из владения залогодателя, освобождения заложенного имущества от ареста и т.д.

Таким образом, законодательством полностью обеспечивается поддержание надлежащего состояния заложенного имущества, а также источники покрытия в случае ухудшения его качества.

Кроме этого, предусмотрены механизмы защиты прав кредиторов, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств, в том числе оплата процентов, неустойки, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

При этом, необходимо отметить, что норм, направленных на защиту прав заемщиков, как наиболее слабой стороны, недостаточно.

Банк является более профессиональной стороной и у него больше возможностей для навязывания выгодных для себя условий договора, а также для минимизации потерь от досрочного прекращения кредитных отношений.

На практике, не смотря на то, что на момент выдачи кредита стоимость заложенного имущества в большинстве случаев превышает размер основного долга и начисленных процентов по кредитному договору, возникают ситуации, когда в силу различных причин реализация заложенного недвижимого имущества не может погасить объем долгов по кредиту. Особенно остро эта проблема коснулась валютных ипотечных кредитов, в некоторых случаях стоимость заложенного недвижимого имущества не может обеспечить даже пятую часть полученного кредита. Аналогичная ситуация возникает при злоупотреблении банками своим правом и реализацией заложенного имущества по заниженным ценам, а также может возникнуть в других ситуациях, в том числе при резких колебаниях на финансовом рынке и рынке недвижимости.

Более справедливым распределением рисков в данной ситуации представляется закрепление нормы, которая ограничивает право кредитора на удовлетворение своих денежных требований по ипотечному обязательству стоимостью заложенного имущества полностью или в части, в зависимости от случаев, когда ипотека на момент заключения договора обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга и процентов по кредитному договору полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ссылка на карточку законопроекта в Автоматизированной системе обеспечения законодательной деятельности.

Дата внесения в ГД: 7 апреля 2015 года

Инициатор: депутат ГД Катасонов Сергей Михайлович

Комитеты: Комитет ГД по вопросам собственности (ответственный), Комитет ГД по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству (соисполнитель), Комитет ГД по вопросам собственности (профильный)

Законопроект № 922537-6 О внесении изменений в статью 17 Федерального закона «О рынке ценных бумаг» и Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» (в части совершенствования рынка секьюритизации)

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к проекту федерального закона «О внесении изменений
в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» и Федеральный закон
«Об ипотечных ценных бумагах»

Повышение доступности жилья является важной социальной задачей. Одной из мер, направленных на ее решение, является стимулирование ипотечного кредитования. В свою очередь, эффективным механизмом, направленным на поддержку банков, выдающих ипотечные кредиты, является их секьюритизация, то есть выпуск облигаций с ипотечным покрытием.

До настоящего времени рынок секьюритизации активно развивался.

С даты вступления в силу Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» реализовано более 50 сделок. Структура большей части из них в значительной степени стандартизирована и предусматривает, что:

  • осуществляется выпуск жилищных облигаций с ипотечным покрытием, то есть облигаций, обеспеченных залогом ипотечного покрытия, в состав которого входят права требования, которые, в свою очередь, обеспечены залогом только жилых помещений;
  • эмитентом облигаций является ипотечный агент;
  • залогом одного ипотечного покрытия обеспечивается выпуск нескольких классов облигаций (обычно двух или трех);
  • обеспеченные ипотекой права требования отвечают типовым критериям.

Законопроект предлагает несколько блоков изменений, способствующих дальнейшему развитию рынка секьюритизации жилищных кредитов.

1. Одними из основных сдерживающих факторов развития рынка секьюритизации жилищных кредитов являются длительные сроки и высокая стоимость подготовки выпусков ипотечных ценных бумаг. Для сокращения сроков и упрощения процедуры эмиссии жилищных облигаций с ипотечным покрытием законопроект предусматривает распространение на них возможности регистрации программ облигаций. Такая возможность в настоящее время уже предусмотрена для облигаций без залогового обеспечения.

Подготовка выпуска жилищных облигаций с ипотечным покрытием в рамках программы потребует значительно меньше времени и материальных затрат, что существенно повысит эффективность данных сделок секьюритизации для банков. Кроме того, это позволит повысить уровень стандартизации облигаций с ипотечным покрытием, что положительно отразится на ликвидности данных инструментов и в конечном итоге на стоимости ресурсов, привлекаемых в сферу ипотечного кредитования.

Соответствующие изменения вносятся в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг» и в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах».

2. Еще одним фактором, сдерживающим развитие рынка ипотечной секьюритизации, является необходимость создавать отдельного ипотечного агента для каждой серии выпусков облигаций, обеспеченных одним ипотечным покрытием. Это связано с риском кросс-дефолта, когда дефолт по одному выпуску ведет к дефолту по всем остальным выпускам данного ипотечного агента.

Таким образом, при подготовке каждого выпуска необходимо создавать нового ипотечного агента и всю сопутствующую инфраструктуру сделки, включая установление договорных отношений более чем с десятью контрагентами.

Между тем данная проблема решена применительно к обществам специального назначения, создаваемым для целей реализации сделок по неипотечной секьюритизации и проектному финансированию — специализированным обществам. Согласно пункту 8 статьи 15.1 Федерального закона «О рынке ценных бумаг» «договором кредитора со специализированным обществом или условиями выпуска облигаций специализированного общества может быть предусмотрено, что требования кредитора или владельцев облигаций, не удовлетворенные за счет средств, полученных в результате реализации заложенных денежных требований при обращении на них взыскания, а в случае предоставления иного обеспечения — за счет такого обеспечения, считаются погашенными».

Законопроектом предлагается распространить действие пункта 8 статьи 15.1 Федерального закона «О рынке ценных бумаг» на ипотечных агентов.

3. В соответствии с пунктом 5 статьи 8 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» в отношении ипотечных агентов не применяются правила, предусмотренные пунктом 4 статьи 90 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому «если по окончании второго или каждого последующего финансового года стоимость чистых активов общества с ограниченной ответственностью окажется меньше его уставного капитала, общество в порядке и в срок, которые предусмотрены законом об обществах с ограниченной ответственностью, обязано увеличить стоимость чистых активов до размера уставного капитала или зарегистрировать в установленном порядке уменьшение уставного капитала», и «если стоимость указанных активов общества становится меньше определенного законом минимального размера уставного капитала, общество подлежит ликвидации».

В то же время в настоящее время в отношении ипотечных агентов не изъято действие норм пунктов 3 и 4 статьи 30 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», в которых предусмотрены положения об обязательности включения в состав годового отчета общества с ограниченной ответственностью раздела о состоянии чистых активов, а также об уменьшении уставного капитала или в соответствующем случае о ликвидации, если стоимость чистых активов общества останется меньше его уставного капитала по окончании финансового года, следующего за вторым финансовым годом или каждым последующим финансовым годом, по окончании которых стоимость чистых активов общества оказалась меньше его уставного капитала.

Законопроектом предлагается устранить данное противоречие.

4. Законопроект предполагает также внесение поправки в часть 1 статьи 14 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», устраняющей необходимость получения согласия представителя владельцев облигаций на замену требований, входящих в ипотечное покрытие, в случаях, прямо предусмотренных в решении о выпуске облигаций с ипотечным покрытием.

Внесение предлагаемых изменений в законодательство позволит в несколько раз сократить сроки и стоимость подготовки сделок по секьюритизации ипотечных кредитов, увеличит количество таких сделок и снизит стоимость привлекаемых ресурсов, что будет существенным стимулом для развития жилищного кредитования, а также улучшит управление ликвидностью кредитных организаций, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов.

Ссылка на карточку законопроекта в Автоматизированной системе обеспечения законодательной деятельности.

Дата внесения в ГД: 6 ноября 2015 года

Инициатор: Правительство РФ

Комитеты: Комитет ГД по финансовому рынку (ответственный), Комитет ГД по финансовому рынку (профильный)